新新商厦位于上海市黄金地段九江路、云南路口，原为一幢8层楼的商业建筑。数年前某民营房地产开发企业以拍卖方式拍得该商厦，并经批准加层改造。然而该公司由于过多的诉讼导致该商厦在改造过程中就被数度查封，并面临被再次拍卖的窘境。
某中央国企欲购买该在建工程，遂委托杨春宝律师率领的律师团队提供方案设计、谈判、合同制作、协助办理过户登记以及后续工程建设法律服务等服务。我们经调查发现，该工程不仅涉及拖欠多家施工单位、设备供应商工程款和设备款，向银行和其他债权人抵押过两次，更为上海多家法院查封及轮候查封八次，加层部分土地出让金也未缴纳，该在建工程存在严重的权利瑕疵。
经杨律师精心设计，买卖双方通力合作，双方选择了一个既能最大限度排除法律风险、保证交易能够顺利进行，又能平衡双方权利义务的交易方案。然而，在行将进行交易的关键时刻，该在建工程再次被上海某法院轮候查封，同时又出现限制交易的技术障碍。但是，这些障碍并未能阻碍收购方成功收购该在建工程。
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
在建工程收购前应如何开展法律尽职调查？
在建工程收购前的法律尽职调查是整个交易风险防控的基础，其核心在于全面核查目标工程的权利状态和潜在债务。首先，应当核实项目用地的土地使用权取得方式、土地出让金是否已足额缴纳、土地用途及剩余使用年限，并确认项目是否取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等法定建设手续。其次，要深入调查在建工程的所有权归属，通过不动产登记簿查询是否存在抵押权、预告登记、异议登记等权利负担。再次，必须排查是否存在拖欠工程款、设备款、材料款等债权债务，因为这些债权可能引发施工单位主张建设工程价款优先受偿权，该权利在受偿顺序上优于抵押权和其他债权，对收购方构成重大威胁。此外，还需调查项目是否涉及诉讼或仲裁，是否被法院查封、轮候查封或采取其他保全措施，并了解查封金额、查封法院及案件进展。同时，应审查项目公司自身的股权结构、对外担保、税务合规情况，以及是否涉及行政处罚或重大违约情形。实务中，律师需通过不动产登记中心、法院裁判文书公开渠道、信用信息公示系统、税务系统、住建部门等渠道交叉验证信息，并前往现场勘查，核实工程实际进度与报批文件是否一致。尽职调查报告应逐项列明风险点，并评估各瑕疵对交易可行性及交易价格的影响，为后续交易方案设计提供依据。在此过程中，还要注意与各利益相关方如债权人、施工单位、法院进行初步沟通，了解其诉求及和解可能性，以便在交易方案中预留解决路径。若发现重大权利瑕疵，应通过卖方先行解除查封或提供相应担保等方式予以清除，或者通过调整交易价款、设立监管账户、分期付款等机制来防控风险。总之，尽职调查不能流于形式，必须做到全面、深入、动态更新，尤其要密切关注不动产登记状态的变化，避免因信息滞后导致交易失败，这也正是本案中律师能够应对突发轮候查封的关键所在。
如何设计交易方案以规避在建工程的多重查封风险？
在建工程被多次查封时，直接办理产权过户存在法律障碍，因为查封状态下不动产不得转让。因此交易方案设计需围绕解除查封、隔离风险、保障交易安全展开。常见思路包括：一是由卖方与各查封债权人协商，通过清偿债务或提供等值担保的方式申请法院解除查封，这是最彻底的解决方式，但需要大量资金和协调工作。二是采取收购项目公司股权的方式，间接取得在建工程控制权，从而规避不动产过户限制，但这种方式需承担项目公司的全部历史债务和或有负债，尽职调查要求更高，且若目标公司名下还有其他资产或诉讼，风险将显著扩大。三是采用带押过户或附条件交易结构，例如由买卖双方与银行、债权人达成三方协议，将出售价款直接用于清偿债务并办理抵押解除，同步完成过户。在本案中，杨律师选择了一个既能最大限度排除法律风险又平衡双方权利义务的方案，具体操作细节虽未详细披露，但通常包括以下要点：确保买方的付款设置专门监管账户，根据交易节点分期释放；要求卖方承诺在约定时间内清理全部查封和抵押，并设定违约责任；在合同中明确约定交易先决条件，例如全部查封解除、土地出让金补缴完成、农民工工资及工程款清偿等；同时设置解约权和赔偿条款，以应对交易障碍。针对交易关键时刻出现的新轮候查封，律师需要快速应对，评估新查封的效力及解除可能性，与查封申请人协商或提供反担保，同时利用轮候查封在前的查封解除后自动递进的规则，推动原查封解除后立即办理过户。技术障碍方面，则需协调不动产登记部门和建设主管部门，调整报建审批程序或补充文件。此外，交易方案还应考虑税收筹划，明确各税费承担主体。总之，优秀的交易方案应具备弹性，能够应对突发状况，通过合理安排交易节奏和风险分配，确保在建工程顺利收购并实现后续开发目标。
在建工程收购中如何平衡买卖双方的权利义务？
买卖双方权利义务的平衡是交易成败的关键，尤其是在在建工程存在大量瑕疵时，单方面施压可能导致交易破裂。平衡原则体现在交易价款、付款节奏、风险承担、违约责任等多个方面。在价款上，应充分考虑在建工程的瑕疵折价、后续修缮费用和补缴土地出让金等因素，合理厘定交易对价，既要让卖方接受，也要让买方认可风险敞口。付款安排上，不宜一次性全额支付，可以设定定金、首付、过户后支付、竣工验收后支付尾款等多个节点，并利用第三方监管账户确保资金安全，使每笔付款与实际履约进度挂钩。对于卖方而言，需要确保买方的付款能力，可要求提供履约保函或资产证明。在风险承担方面，应以产权转移为界，明确此前发生的债务、税务、行政处罚和或有负债由卖方承担，此后产生的风险由买方承担，并通过卖方出具无未披露负债的承诺函和赔偿担保来强化。对于已知瑕疵，例如本案中的多次查封和抵押，应明确由卖方负责解除并承担相应费用，若卖方无法按期解除，买方有权解除合同并要求违约金。同时，由于在建交易可能存在行政审批的不确定性，双方应约定相互配合的义务，比如卖方需提供全部文件资料，买方需及时办理贷款和备案手续。在违约责任设置上，应对双方违约行为实行对等原则，避免单边惩罚过重。此外，鉴于在建工程交易周期长，市场可能波动，可以设置价格调整机制或交易终止条件。实务中，律师还需关注双方的谈判地位，灵活调整条款细节。例如，如果卖方急于处置资产，可以要求其接受更严格的保证条款；如果买方为国企，需遵循国有资产交易程序，对评估、审批和公开挂牌要求做出安排。最终，一份平衡的交易文件应当使双方都感到风险可控、利益合理，并愿意为完成交易而协同解决临时出现的障碍。本案中，正是通过精心设计的交易方案，在突发轮候查封和技术障碍出现后，仍能成功完成收购，充分体现了权利义务平衡设计的价值。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
