杨春宝律师就存量房拍卖事宜接受北京《地产新闻》杂志记者的采访，杨律师深入分析了存量房拍卖可能存在的法律障碍及消费者的心理预期，介绍了上海存量房拍卖的情况，剖析了上海在建工程、烂尾楼拍卖的现状以及法律障碍，介绍了上海在建工程转让的流程以及在建工程改造、优化设计及包装上市等情况。
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
存量房拍卖存在哪些主要法律障碍？
存量房拍卖在实践中面临多重法律障碍，核心集中在权属瑕疵与司法程序衔接方面。首先，拍卖标的物若存在未登记、共有权人未同意、设立抵押或存在查封等权利限制情形，将直接影响拍卖的有效性与过户办理。根据现行法律原则，司法拍卖虽具有公法效力，但买受人仍可能因原权利人拒不配合或第三方主张优先权而陷入纠纷。其次，存量房可能涉及租赁权、居住权等用益负担，拍卖后需依法保障承租人或居住权人的合法权益，导致交付困难。再次，税费负担规则不明确，历史欠缴物业费、土地出让金、增值税及附加等可能由买受人承担，增加实际成本。此外，拍卖程序中的公告期限、评估异议、悔拍责任等程序性风险也需关注。从消费者心理看，潜在竞买人往往对“捡漏”与“风险”并存持谨慎态度，担心房屋质量、户口迁移、学区资格等问题。因此，参与存量房拍卖前必须开展尽职调查，核实权属、查封、抵押、租赁及税费情况，并咨询专业律师制定风险控制方案。
在建工程转让的规范流程是怎样的？
在建工程转让是房地产领域常见且复杂的交易类型，其规范流程需严格按照法律原则与行政审批要求推进。一般而言，转让双方应先就项目现状、债权债务、规划条件进行全面核查，并签订书面转让协议，明确转让价款、付款节点、违约责任及风险划分。随后，需取得土地使用权人、抵押权人以及其他优先权人的书面同意，若项目涉及合作开发或股权结构，还需履行内部决策或股东会决议程序。在行政审批层面，转让方需向自然资源、住建、规划等部门申请办理土地使用权变更登记及建设工程规划许可、施工许可等手续的变更，部分地区还要求提交转让申请、原开发投资进度证明以及符合法定转让条件的说明。若在建工程已抵押，需提前解除抵押或取得抵押权人同意转让的承诺，否则无法完成过户。对于烂尾楼项目，还需妥善处理历史债务与诉讼保全问题，必要时通过破产重整程序清理债务后再实施转让。实务中，转让往往与项目改造相结合，受让人在取得项目后，可根据市场需求优化设计，重新报批规划方案，提升项目价值。整个过程专业性强、周期长，律师的介入有助于防范交易风险并保障各环节合法合规。
烂尾楼拍卖的常见法律风险与防范建议？
烂尾楼拍卖属于特殊资产的司法处置，常见法律风险包括：第一，权属不清或多次抵押，可能因在先权利导致拍卖无效或无法过户，竞买前必须查询不动产登记簿及抵押记录。第二，工程款优先受偿权与抵押权的顺位冲突，施工方对工程款享有法定优先受偿权，可能影响拍卖价款分配及买受人权益。第三，烂尾楼往往涉及大量民间借贷、诉讼保全和查封，法院虽会涤除查封，但债权纠纷可能长期存在，导致交付后遭遇骚扰或执行异议。第四，规划调整、容积率变更、消防及质量安全验收等行政审批障碍，可能使项目无法按原规划续建，需重新报批。第五，税费复杂，包括历史欠缴的土地出让金、税罚、滞纳金等，若拍卖公告未明确承担主体，买受人可能承担额外成本。防范建议：竞买前委托专业机构开展全面尽调，包括法律、财务、工程及市场层面；仔细研读拍卖公告与评估报告，特别关注权利负担和瑕疵说明；测算续建成本与市场价值，避免盲目出价；成交后尽快办理权属登记并启动建设手续，必要时通过府院联动机制解决行政审批难题。此外，应理性评估自身资金实力与开发能力，烂尾楼处置周期长、不确定性高，建议借助律师与专业顾问团队设计交易结构，最大程度控制风险。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
