法律桥网友20060619咨询：一九九七年温县棉织厂以集资建房的形式，按每间31500元的价格出售了棉织厂门面房，当初协议签定：按年息8.4%计息，三年结息一次，使用期六年，使用期满后棉织厂还本付息，购房者按要求把房屋交回棉织厂。2003年使用期满后，棉织厂未支付本息，也未要求收回房屋，自动放弃了自己的权利，房屋已归购房人。
棉织厂在2004年9月宣告破产。2005年12月棉织厂破产组在没有任何通知的情况下，私自将门面房以每间6万元的价格拍卖（现以8万多出售）。拍卖后才通知原购房户领取本金交回房屋，不配合的将申请法院强制收房。
破产组私自将房屋拍卖转让的行为已经是不合理了，强制收房的行为更是荒唐。法院不但不纠正，反而直接下裁定，让购房户三日内将房交给破产组，破产组在收到房屋后三日内将本金退还购房者。咨询律师，律师看了后说：法院已经不论理了，你们官司打不赢了。
因为购买这些门面房的都是普通百姓，为了不惹这些法院政府部门的人，为了少一点麻烦，就这样又气愤，又伤心的购房者，把属于自己的房子交给了破产组。这些人敢怒还不敢言。
做普通老百姓就这样受执法部门的气吗？难道法院下的裁定，都没有监督部门吗？他想下什么裁定就下什么裁定吗？
广州辛巴哥哥律师解答：根据提问中提供的材料“2003年使用期满后，棉织厂未支付本息，也未要求收回房屋，自动放弃了自己的权利，房屋已归购房人。”这里涉及到的问题：当初是否有合同或其他文件有如此约定？另外，“房屋已归购房人”是否有办理相关过户手续？目前的房产证写的是谁的名字？
如果并无文件规定棉织厂未支付本息则房屋归购房人，且如果上述房子没有办理过户手续，此时上述房屋仍属棉织厂所有，那么破产组有权拍卖。这样的话，“拍卖后才通知原购房户领取本金交回房屋”，这个做法就不一定属于违法行为了。因为，购房人对于棉织厂所拥有的是债权，即“三年结息一次，使用期六年，使用期满后棉织厂还本付息”的债权，而非对房子的所有权。
如上所述，“法院不但不纠正，反而直接下裁定，让购房户三日内将房交给破产组，破产组在收到房屋后三日内将本金退还购房者。”这个做法也不一定是不妥当的。
因此，本案应当首先弄清楚是否有规定，才能确定法院、破产组的做法是否存在违法之处。另外，若最终可以认定上述法院、破产组的做法存在的违法问题，解决办法是可以向上一级法院申诉，要求上级法院出面纠正本案的不合法之处。
,（本文作者：杨春宝律师，来自：公司投资律师，引用及转载应注明作者与出处。
发表评论）,关于“企业破产，破产清算组擅自将职工的集资房拍卖，如何维护自身权益？”，若需聘请公司法律师，
请立即致电杨春宝高级律师：1390 182 6830(咨询勿扰)
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
破产清算组有权拍卖职工集资房吗？
破产清算组能否拍卖职工集资房，核心取决于集资房在破产宣告时的法律权属状态。根据企业破产法律制度的基本原则，破产清算组负责管理、处置破产企业的财产，但其权限仅限于属于破产企业的财产。如果职工集资房已经依据合法有效的集资建房协议完成了产权转移，例如房屋已交付且办理了过户登记，或者协议中明确约定“企业未按期还本付息则房屋归职工所有”且条件成就，那么该房屋不再属于破产财产，破产清算组无权将其纳入拍卖范围。反之，如果双方仅仅存在集资借款关系，职工支付集资款后向企业让渡了房屋使用权，并未约定所有权转移，同时房屋产权始终登记在企业名下，那么从法律上看，职工享有的只是对企业的债权，即要求企业还本付息的权利，而房屋所有权仍属于企业。在此情形下，破产清算组作为破产财产的管理人，依法有权对该房屋进行拍卖变现，所得价款纳入破产财产统一分配。需要特别提醒的是，实践中许多集资建房合同约定模糊，职工应当仔细审查原始协议文本，确认是否包含所有权归属的特别条款。此外，即使企业曾表示放弃权利或怠于主张权利，只要未办理物权变更登记，根据不动产物权登记生效的法律原则，房屋所有权并不当然转移给职工。因此，职工不能仅凭企业“自动放弃”的行为主张房屋所有权。在面对破产清算组拍卖时，应第一时间调取合同、收据、产权证等证据，判断自身权利性质，再决定采取何种法律行动，避免盲目抗拒法院执行而陷入不利局面。
如何确认集资购房人享有的是物权还是债权？
确认集资购房人对房屋享有的是物权还是债权，对于破产程序中的权利保护和受偿顺位具有决定性意义。物权与债权的区分在集资房纠纷中主要依据两个维度：一是合同约定，二是不动产登记状态。从合同约定看，需要审查集资建房协议中是否明确载明“企业未按期还本付息时房屋所有权归购房人”或类似条款。如果合同有此类约定且约定条件已经成就，购房人有权主张房屋所有权已经转移。但根据不动产物权变动规则，除合同约定外，房屋所有权的取得通常以办理过户登记为准。即使合同约定条件成就，若房屋仍登记在企业名下且未完成过户，购房人通常不能直接以物权人身份对抗善意第三人及破产清算组，只能依据合同主张债权性质的请求权。反之，如果合同仅约定企业向购房人集资，承诺在一定期限后还本付息，并未约定所有权转移，且房屋登记未变更，则购房人无论如何都只能被认定为普通债权人。在这种情况下，购房人的集资款属于对企业享有的债权，在破产程序中应向破产清算组申报债权，按照法定顺序参与分配。此外，实践中存在部分企业将房屋交付职工长期使用但未过户的情形，这并不改变物权归属。购房人应当重点收集以下证据：集资建房合同、付款凭证、收据、企业出具的承诺函、房屋产权登记查询结果等。通过梳理这些证据，可以初步判断自身权利性质。如果难以自行判断，建议委托专业律师出具法律意见，或先向破产清算组核实其认定房产为破产财产的依据，再决定是申报债权还是主张取回权。切忌仅凭企业曾经“默认”或“放弃”就将房屋视为己有，以免在破产程序中丧失合法的受偿机会。
对法院支持破产组拍卖的裁定不服如何维权？
如果法院直接作出裁定，要求购房户限期腾房并交由破产清算组处置，购房户认为该裁定侵犯其合法权益，法律赋予的救济途径主要是向上一级法院申诉或申请再审。根据民事诉讼法中审判监督程序的原则，当事人对已经发生法律效力的裁定不服，认为存在错误时，可以在法定期限内向上一级人民法院申请再审。对于涉及破产程序中的个别裁定，法律还规定了复议制度，但具体适用需结合裁定性质。从实务角度看，购房户首先应当整理完整的证据材料，包括集资建房协议、付款凭证、企业未还本付息的证明、房屋现状照片、破产清算组的拍卖通知、法院裁定书等。其次，要明确申诉理由，重点论证房屋权属归属问题。如果能够证明房屋所有权已转移至购房户名下，或者合同约定条件已成就，那么破产清算组将房屋列为破产财产并拍卖缺乏依据，法院裁定也属于认定事实错误。此外，还可以从程序违法角度提出质疑，例如破产清算组未履行通知义务，擅自处置财产，违反破产程序公开、公平原则。需要特别提示的是，申诉期间不停止原裁定的执行，因此购房户如果希望暂缓腾房，应当同时向法院提出执行异议或暂缓执行申请，避免房屋被先行处置后陷入难以回转的局面。同时，购房户可以向受理破产案件法院的同级人民检察院申请法律监督，由检察机关对法院的违法裁定提出检察建议或抗诉。最后，所有维权行动都应当在法律框架内理性进行，避免采取聚众闹事、抗拒执行等过激手段，否则可能承担妨害诉讼的法律后果。建议在专业律师指导下，依法定程序逐步推进，最大化维护自身合法权益。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
