法律桥网友咨询：一外资公司（房地产）若想建立一个购物中心，进入商业零售行业，是否有什么限制性规定？
可否采取以下这一做法：由两个自然人注册一商业公司后，以商业公司名义运做购物中心，但出资由外资企业提供而且该二人实际受控于外资公司？
上海杨春宝律师解答：何必设计得这么复杂呢？直接由外商出资即可。
上海马建荣律师解答：同意杨律师的观点，可以由外商直接投资。但需准备相关材料并办理相应的审批手续，06年3月1日起符合下列条件的审批权限下放到地方省级商务部门审批：
（1）单一店铺面积不超过5000平方米，且店铺数量不超过3家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家；
（2）单一店铺面积不超过3000平方米，且店铺数量不超过5家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过50家；
（3）单一店铺面积不超过300平方米。
当然首先公司应具备一般资质，符合外商投资企业注册资本和投资总额的有关规定，且外商投资商业企业的经营期限一般不超过30年，在中西部地区设立外商投资商业企业经营期限一般不超过40年，并同时出具包括申请书，可行性研究报告，董事会决议，审计报告，开设地土地使用证或租赁协议，当地政府的说明文件等一系列相关申请文件办理审批事宜。
法律桥网友tzzyf解答：外商投资（不是外国公司）企业设立的有限公司是内资企业，其经营范围不受外商投资企业产业目录的调整。
再咨询：根据楼上两位的说法，是不是意味着：如果由外商投资建立购物中心则需要受到《外商投资商业领域管理办法》的限制，而由外资房地产公司投资建立则因为是中国法人而不会受到限制呢？
上海马建荣律师解答：对于5楼的看法，个人有些不同的意见。根据《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》
第二条：本规定所称外商投资企业境内投资，是指在中国境内依法设立，采取有限责任公司形式的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业以及外商投资股份有限公司，以本企业的名义，在中国境内投资设立企业或购买其他企业（以下简称“被投资公司”）投资者股权的行为。
第三条：外商投资企业境内投资，应遵守国家法律、法规。
外商投资企业境内投资比照执行《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定。外商投资企业不得在禁止外商投资的领域投资。
故其实外商投资企业再投资的，还是受到我国相关法律的调控，否则其就能轻易绕开法律对本土企业的保护。
再咨询：根据《外商投资产业指导目录》的一些条文：
鼓励外商投资产业目录
七、批发和零售贸易业
*1．一般商品的批发、零售、物流配送
限制外商投资产业目录
六、批发和零售贸易业
*1．商品交易、直销、邮购、网上销售、特许经营、委托经营、销售代理、商业管理等各类商业公司，以及粮、棉、植物油、食糖、药品、烟草、汽车、原油、农业生产资料的批发、零售、物流配送
象这个外资企业建立一个购物中心，究竟属于何种情况呢？鼓励、允许还是限制？
另，根据《外商投资商业领域管理办法》的定义，外国公司、企业和其它经济组织或者个人（以下简称“外国投资者”）在中国境内设立外商投资商业企业，从事经营活动，遵守本办法。
由原公司设立新公司似乎不适用上述管理办法，因为原外资企业不符合“外国投资者”的定义，但确实符合《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》的情况。
上海马建荣律师再解答：一般商品是指单一的产品，而购物中心就属于限制类的。
外国投资者设立的公司再设立新公司在形式上确实不属于“外国投资者”设立的公司，故“外商投资企业境内投资”这一行为“比照”执行《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定。
法律的适用并不是单一条文的直接套用，而是一个系统的应用过程，需要综合运用多种基础法律知识，并分清各种不同的情况，所以有些当事人常常问我法律哪条哪条明明是这么规定的，为什么你要说我不对呢，但他不知道法律还有特别规定，法律对条文的适用还有前提条件。
法律桥网友Tzzyf解答：2005年12月31日前，外商投资企业投资设立公司如从事限制类业务，工商部门会要求提交外贸部门的批准文件。06年国家工商局发布的最新规范，已不需要提交此类文件，具体原因不明，但应和新公司法的发布及行政许可法有关。
再咨询：以下两种方案：
1、变更原外资公司的经营范围而直接建立购物中心；
2、投资建立一个商业企业同时开设店铺。
请问这两种方案是否都可行？哪一种更好一些？还有没有其他方法？
上海马建荣律师解答：回答这个问题颇有难度，牵涉到公司情况综合考虑及公司长远发展的问题，因为不清楚贵公司的具体情况很难做判断。可以回答的是，两种方案均需办理审批手续，第二种方案的审批手续更多些，所需的时间也更长些，当然第二种方案也有其自身有利的地方，很难三句两句说清楚。
,（本文作者：杨春宝律师，来自：公司投资律师，引用及转载应注明作者与出处。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外资公司设立购物中心受哪些限制？
外资公司设立购物中心在现行法律框架下属于限制类外商投资项目，主要受外商投资产业指导目录和外商投资商业领域管理规定的约束。限制的核心并非禁止外资进入，而是要求履行审批程序并符合特定条件。首先，购物中心属于商业零售业态，与一般商品批发零售的鼓励类不同，其因涉及商业管理、店铺经营等综合业态，被归类为限制类，意味着外资不能像内资企业一样自由设立，必须先获得商务部门的批准。其次，审批权限方面，对于中小型店铺，如果单一店铺面积不超过5000平方米且店铺数量不超过3家，或者单一店铺面积不超过3000平方米且店铺数量不超过5家，并满足外国投资者通过其设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家或50家的条件，以及单一店铺面积不超过300平方米的情形，审批权限可下放至省级商务部门。再次，外商投资商业企业的经营期限通常不超过30年，中西部地区不超过40年。此外，企业必须符合外商投资企业注册资本与投资总额的比例规定，并提交包括项目申请书、可行性研究报告、董事会决议、投资者审计报告、场地使用证明等文件。实务中需注意，即使通过外商投资企业境内再投资设立新公司，按照相关规定仍比照适用外商投资产业指导目录，不能以境内法人身份规避限制。因此，外资公司设立购物中心必须在项目前期充分评估业态分类、审批层级和材料准备，避免因程序瑕疵导致项目延误。
能否由自然人代持股份规避外资限制？
不能。文章咨询中提出由两个自然人注册商业公司，以该公司名义运营购物中心，但出资由外资企业提供且自然人受控于外资公司，这种做法在法律上属于隐名投资或代持安排，具有重大法律风险，且无法有效规避外资限制。根据外商投资企业境内投资的有关规定，外商投资企业以本企业名义在中国境内投资设立企业，应当遵守国家法律法规，并比照执行外商投资产业指导目录的规定。这意味着，即使外资企业通过其控制的自然人设立公司，若该公司的实际资金来源于外资企业，且自然人仅为名义股东，监管部门在审查时可能揭开公司面纱，认定该商业公司实质上为外商投资企业的子公司或关联企业，从而要求其适用外商投资的规定。此外，代持安排本身存在股权归属争议风险，自然人可能主张股权为其所有，外资企业维权困难；同时，若被认定为规避法律，该商业公司可能面临行政处罚，甚至被责令停止经营。实务中，商务部门与工商登记机关对股东出资来源和实际控制关系会进行穿透审查，尤其在限制类行业，代持难以获得批准。正确做法是直接以外商投资企业名义申报设立购物中心，或通过合法路径取得商务部门审批。任何试图通过代持或类似安排规避产业目录限制的行为，均不符合法律原则，且可能构成以合法形式掩盖非法目的，导致协议无效。
设立购物中心应选变更经营范围还是新设公司？
两种方案各有适用场景，需结合企业战略、审批效率与税务成本综合判断。变更原外资公司经营范围直接建立购物中心，优势在于无需新设法律实体，可利用原公司的品牌、资产与现有资质，审批流程相对简化，只需向原审批机关申请变更经营范围，并增加商业零售相关项目。但该方案要求原公司经营范围中已包含或可兼容商业地产开发与零售运营，且需同时满足外商投资商业企业的设立条件，包括注册资本比例、经营期限等。此外，若原公司为房地产企业，变更经营范围可能涉及行业监管的交叉，如房地产资质与商业零售资质的衔接问题。新设商业公司开展购物中心运营，优势在于实现风险隔离，购物中心业务独立核算，便于引入新的投资方或合作伙伴，且新公司可按照商业企业管理要求量身制定章程与治理结构。但该方案需办理新公司设立审批，程序更为复杂，涉及商务部门对外商投资商业企业的审批、工商登记、税务登记等，耗时更长，且需额外承担注册资本缴付义务。从法律风险看，无论选择哪种方案，均无法规避外商投资产业指导目录对购物中心的限制，必须履行审批手续。实务建议：若原公司主业与商业运营关联度高，且希望快速启动项目，可优先考虑变更经营范围；若计划引入其他投资者或将购物中心作为独立品牌运营，则新设公司更为合适。最终决策应委托专业律师对两方案的审批可行性、时间成本与后续运营灵活性进行专项评估。
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