被动状态
2005年1月份，北京昆明湖南路的几栋别墅楼前，修剪精致的草坪还有几分翠绿，空荡荡的道路不见一个人影。这是东方国际拍卖公司（以下简称东方国际）代理拍卖的房产。由于这里临近四环，距东边不到4、5公里即可通往中关村、圆明园、上地；西边的道路通往颐和园、香山风景区。附近汤泉易居同档次的别墅已经飙升到均价8000元/平米。东方国际业务部的樊自绅说，这7栋别墅是开发商以4760元的起拍价的委托拍卖。
目前房地产拍卖方兴未艾。樊自绅介绍，一般的拍卖公司业务分两块：资产拍卖（也就是房地产项目）和艺术品拍卖。和世术品拍卖比较，房产项目比较好操作，投入的人员少，风险小。在北京200多家拍卖行中，经营资产拍卖的占80%。
北京现在2.2亿平方米的存量房（包括开发商手中的尾房、次新房、二手房、没卖出去的新盘）。仅此一项，如果按北京的平均房价5000元/平米全部走上拍卖轨迹，这将是一个上万亿元的巨大市场。
但是房产拍卖一直处于被动状态。拍品主要是法院和金融部门委托的强制拍卖，多是企业的烂尾楼和不良资产房、银行抵押房、没收房产。而开发商手中的大量存量房，还没有大规模地走向拍卖市场。
“主要跟竞标者有关。”一位不愿透露姓名的拍卖行经理说，“来拍卖行竞标的个人很少，主要是炒房‘低进高出’的投资行为。而普通百姓，甚至很少有人知道房产拍卖这回事。这让开发商心里没底。”
这位人士说，房产拍卖不被人知主要是宣传不到位，一些拍卖行对宣传不重视。媒体也不感兴趣，过分追求看点和轰动效应，除了个别明星拍卖房外，其他的拍卖的报道基本都无声无息。“个别拍卖行和个人合谋，只在地方小报不起眼处刊登拍卖公告，造成竞拍人已经内定的事也有。”广东信业拍卖有限公司的拍卖师陈一杰说。
还有目前的拍品标的数额巨大，一般的百姓不敢问津。就拿东方国际2005年1月份的拍卖会上，在拍卖的5处房产中，2处是建筑面积2000多万、起拍价千万元以上的房产，其中通州的某处山庄是集住店、办公、娱乐为一体的旅游地产，起拍价接近1500万。其他5处民宅项目，都是在面积250米以上，起拍价在100万~400万以上。
买卖之痛
据陈一杰介绍，开发商把手中的余房束之高阁并对拍卖敬而远之，主要是心理预期过高。“如果是古董文物艺术品，拍卖价是往上叫的，但是对于房子，肯定比市面上低，因此很多高价房产都流拍。”
如果是法院或金融机构委托拍卖，价格由委托方内定，拍卖公司没有权力对其指手画脚。如果第一次流拍后，拍卖公司可发回法院降价，这样的价格可连续三次调整，如果最后一次再流拍就发回法院不再拍卖。而如果是开发商或者个人拍卖，价钱是双方协商的结果。由于开发商的预期过高，实际上拍卖公司对价格也无法控制，某个拍卖公司老总表示，他们曾经拍卖过一套房子，由于开发商不肯降价导致多次流拍，直到现在这栋房子还没有出手。
拍卖的房产比市价的平均值要低10%左右，有的还低20%~30%。中都国际曾拍卖过临近四环的一处房产，这个地段2000年以后二手房的平均价格是5000元/米以上，个别的还到了6000元/米，而这套户型不错的房子起拍价只有4500元/米。2003年初拍卖的刘晓庆在北京、重庆等地的19套住宅中，其中位于北京回龙观和安惠北里的房产每套的起拍价只有2000元，只是相当于北京市房地产均价5300元/平米的三分之一。这么低的价位对开发商来说是不愿接受的。
虽然一些开发商用拍卖的形式进行清盘，但是对于很多开发商来说，由于大部分房子销售完了已经把本钱收回来了，没有资金压力就不急着把尾房脱手，想寻个高价再卖。媒体曾质疑一些开发商还拿出少量商铺的“作秀”拍卖，是“哄抬”高价对其房产促销。
上海和华利盛律师事务所律师杨春宝认为，开发商拍卖存量房可能有两个原因：一是急着收回现金；二是存在法律纠纷，债权人急于找买家变现。但是参加拍卖的房子周期长，靠拍卖解燃眉之急似乎不太妥当。一般拍卖行举办的拍卖会基本是一个月一次，拍卖行对委托方的资质、房屋质量、房产价值等进行调查和评估，另外还有广告宣传策划等活动，一来二去时间就长了，有的长达2、3个月时间才会拍卖，还不包括各种因素导致的流拍。“这对开发商都是不可预期的风险。”杨春宝说。
与开发商尽管时间成本和价格成本过高相比较的，是竞拍人的心理预期过低。“一想起拍卖就想到是问题房，想捡个便宜的心理的多的是。买卖双方的种种差异是房产拍卖最大的障碍。”樊自绅介绍，“来我们公司拍卖的大多数是炒楼的公司，个人竞拍的不多。”
没有群众基础造成的另一后果是，中介和投机公司趁机抢走了大量房源。这些公司经常以个人名义混入各大拍卖会，房子到手再以高价位卖出去。由于中介费用是双方平摊2.5%，而约定俗成的拍卖佣金是双方各掏5%。如果以一个50万的房子计算，拍卖费用就达2.5万。况且很多拍卖还要一次性付清现款等限制，凡此种种让不明就理的买房人把天平倾向于中介。
交易安全
某拍卖公司的一位副总想起3年前接过最大的一个标的某办公大楼不寒而栗，“过户问题很复杂，产权直到现在还没有理清。”这位不愿透露姓名的副总说，这样的事在拍卖行多的是，“有时候看人家各种手续齐全，但是接手后才发现一个楼盘抵给4家银行，或者一个土地多次抵押。这让拍卖公司为了办理手续疲于奔命，1年过不完户的有的是。如果楼卖出去后，大楼的土地出让金没交就破产了，只要土地出让金不交，就永远过不了户。”
即使是法院委托拍卖的房产，也不能保证绝对安全。早在1997年的上海曾发生过一件尴尬的事，经法院委托拍卖的房子却不能过户，令当时的社会十分震惊。根据法律，通常是房地产项目拍卖后法院应该办理好各种关系。但是法院事务繁忙，善后事务往往落到拍卖公司身上。而很多拍卖公司面临的问题是，越是年头儿长的房产办理过程越是复杂，过去的楼盘体制不健全，房地产政策混乱，让钻营之徒得了空子。“房产的水太深，这里面说不清的事多的是。如果一不小心误入陷阱，人员、广告费都白搭不说，对我们的信誉影响极坏。”这位副总表示，作为拍卖公司风险与利润并存。“过去很多房子‘不干净’，随着时间推移，这种情况会越来越少。”
很多拍卖公司表示，尽管拍卖面对的困难重重，拍卖仍然是一种最好的销售方法。“开发商希望房价越高越好。拍卖公司认为价格高了拍不出去，那人员费用、场地费用、广告成本都泡了汤。最终双方会以一个接受的价格拍卖。”再就是房产拿出来接受市场的检验，“最终成交的价格比开发商售楼价更接近它的价值。”樊自绅说。
（本文转载自《地产新闻》2005年3月号）
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
参与存量房拍卖有哪些法律风险？
参与存量房拍卖的主要法律风险集中在产权与过户环节。第一，房屋权属可能不清晰，例如原开发商将同一楼盘抵押给多家银行，或一块土地被多次抵押，导致拍卖成交后无法顺利办理产权转移登记。第二，欠缴税费问题突出，尤其是土地出让金未缴清的房产，即使拍卖成交，买方也可能因出让金未缴而永久无法过户，并需自行承担补缴成本或面临被政府收回的风险。第三，法院委托拍卖的房产虽然带有司法公信力，但法院并不保证实物与权利的绝对无瑕疵，实务中曾出现法院拍卖后因原有查封、轮候查封未解除或协助执行文书存在遗漏，导致买受人无法取得产权证的情形。第四，拍卖公告与现状披露可能不完整，拍卖公司往往按现状拍卖，对瑕疵不承担担保责任，买受人若未实地考察或未查阅相关文件，容易陷入纠纷。此外，拍卖通常要求一次性付清价款，且保证金不予退还，一旦成交后因自身原因悔拍，将损失保证金并承担再拍卖差价。因此，参与拍卖前应聘请专业律师或中介机构对标的物进行尽职调查，调取不动产登记簿、查询抵押与查封记录、核实土地出让金缴纳情况，并在竞拍后及时办理过户手续，必要时通过诉讼或执行异议维护自身权益。
拍卖房产无法过户应如何救济？
拍卖房产无法过户时，应首先明确无法过户的具体原因，再针对不同情形采取相应救济措施。如果是因房屋存在查封、抵押等权利负担未解除，买受人可要求拍卖委托人（如法院、金融机构或开发商）限期解除权利负担；若委托方怠于履行，买受人可依据拍卖合同主张违约责任，或请求法院强制执行协助完成过户。对于法院委托拍卖的情形，买受人可向执行法院提出书面申请，要求法院出具协助执行通知书并协调不动产登记机构办理转移登记；若因法院工作疏漏导致无法过户，可向该法院或其上级法院反映，必要时申请国家赔偿。如果是因欠缴土地出让金或税费导致过户障碍，买受人需先行代缴相关款项，再向委托方追偿，但最稳妥的办法是在拍卖前通过查询核实避免此类风险。若标的物存在权属争议或涉及第三人诉讼，买受人可申请暂缓过户或提出执行异议，但需承担时间与诉讼成本。另外，根据拍卖规则，拍卖成交后若发现标的物存在重大瑕疵且拍卖公司未披露，买受人有权请求撤销拍卖或赔偿损失。实务中，救济途径往往繁琐且耗时，因此最有效的方式是在参与拍卖前进行法律尽调，并要求拍卖人书面承诺对已知瑕疵负责。一旦陷入无法过户的困境，建议尽快委托律师介入，通过诉讼确认产权归属或追究违约责任，避免因拖延导致权利受损。
开发商委托拍卖存量房应注意什么？
开发商委托拍卖存量房时，首先应明确自身真实目的：是快速回笼资金，还是解决法律纠纷。若为快速回笼资金，需评估拍卖周期较长（通常为一个月至数月）与流拍风险，拍卖过程涉及公告、展示、竞拍等程序，且价格由市场决定，可能低于开发商心理预期。若为法律纠纷变现，则需与执行机构或债权人充分沟通，确保拍卖方案符合司法程序要求。开发商应重点关注以下法律要点：一是保障房屋权属清晰，在委托拍卖前主动核实并处理房屋上存在的抵押、查封或租赁关系，避免因权利瑕疵导致拍卖无效或无法过户；二是如实披露房屋状况，包括建筑质量、产权年限、税费欠缴情况，否则可能承担瑕疵担保责任；三是合理设定保留价，过高保留价易导致流拍，但过低价格可能损害自身利益，应在市场评估基础上协商确定；四是注意佣金成本，拍卖佣金通常高于中介费，双方各5%的约定会压缩收益，需在委托合同中明确费用承担方式；五是防范与拍卖公司串通的法律风险，如内定竞买人或虚假拍卖，不仅违反《拍卖法》关于公平公正原则，还可能导致拍卖无效并面临行政处罚。此外，开发商在拍卖成交后需配合办理产权过户手续，及时缴清相关税费，避免因拖延产生额外违约责任。建议在委托拍卖前咨询专业律师，制定严格的拍卖方案与风险控制条款，确保在符合法律规范的前提下实现存量房高效变现。
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