Due to his expertise in real estate M&A, Mr. Yang was engaged by a PE fund management company based in Shanghai which specializes in investing in real estate projects to serve as its legal consultant and a member of its risk control committee. Mr. Yang provided comprehensive legal service for the company with regard to the setting up of real estate fund (LLP) and real-estate related investment.
In its real estate investments in Jiangxi, Shandong and Jiangsu, Mr. Yang and his team provided legal counseling, conducted legal due diligence and designed transaction structure for the client in its selection of projects. After the client decided to invest, Mr. Yang and his team draft or review all the relevant legal documents such as partnership agreement, partnership-joining agreement, project feasibility report, fund raising explanatory memorandum, legal opinion, investment agreement, cooperation agreement, brokerage agreement, loan agreement, collateral agreement, guarantee agreement or guarantee notice for the setting up of fund and each investment.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产基金设立为何需要法律顾问？
【法律规则】有限合伙型房地产基金通常由普通合伙人负责管理和执行事务，有限合伙人主要提供资金，基金设立涉及合伙关系、募集资金、投资决策、风险隔离、信息披露与退出清算等多重法律关系。法律顾问的核心价值在于把商业安排转化为可执行、可审查、可追责的法律文件，并确保基金治理、投资者适当性、风险揭示、资金托管、关联交易和投后管理等环节符合监管与合规要求。相关规则强调管理人审慎义务、受托责任、信息披露真实完整、风险揭示充分以及利益冲突防范，不能仅以商业回报作为决策依据。【案件事实】本案中，上海某专注房地产投资的基金管理公司聘请具有房地产并购专长的杨律师担任法律顾问及风控委员会委员。杨律师及其团队为该公司设立有限合伙型房地产基金以及江西、山东、江苏等地的房地产投资提供法律服务，参与法律咨询、法律尽职调查和交易结构设计。在客户决定投资后，团队起草或审查合伙协议、入伙协议、项目可行性报告、募集说明书、法律意见书、投资协议、合作协议、居间协议、借款协议、担保协议以及保证通知等文件。该案表明，基金设立与项目投资并非单一合同行为，而是围绕资金募集、项目筛选、投资决策、担保增信和退出安排形成文件闭环。【实务指引】实务中，基金设立阶段应重点核对普通合伙人与管理人的权责边界、投资决策机制、管理费与业绩报酬安排、有限合伙人权利义务、关键人条款、退出与清算路径。项目投资阶段应通过尽职调查识别土地权属、项目审批、建设工程、销售回款、抵押担保和合作方资信风险，并据此设计股权、债权或夹层投资结构。文件体系应保持前后一致，避免募集说明书、合伙协议与投资协议之间出现冲突；担保与保证文件应办理必要登记或通知，防止优先权落空。风控委员会应独立发表意见，重大关联交易应履行回避和披露程序。
法律尽职调查在房地产投资中关注什么？
【法律规则】法律尽职调查是投资人在决定投资前，对目标项目、目标公司、交易对手和相关权利负担进行系统性核查的过程，目的在于识别、评估并量化交易中的法律风险。房地产投资尽职调查通常围绕土地及房产权属、项目审批与许可、建设工程与施工合同、销售或租赁安排、融资与抵押、合作方主体资格、诉讼仲裁、税务合规以及退出路径展开。其并非单纯资料收集，而是为交易结构设计、估值调整、交割条件和违约救济提供依据。【案件事实】本案中，杨律师及其团队在江西、山东、江苏等地的房地产投资中，为客户提供法律咨询、开展法律尽职调查并设计交易结构，且是在项目选择阶段即介入。客户决定投资后，团队继续起草或审查项目可行性报告、投资协议、合作协议、居间协议、借款协议、担保协议和保证通知等文件。这说明尽职调查结论会直接影响是否投资、以何种主体投资、是否设置抵押或保证、是否分期投放资金以及如何安排退出。【实务指引】实务操作中，应区分项目层面与主体层面调查，核查土地出让合同、不动产权证、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可、预售许可等文件之间的衔接关系，关注未缴土地出让金、闲置土地、查封抵押、在建工程优先权、拆迁安置和合作开发纠纷。对交易对手应核查股权结构、实际控制人、对外担保、民间借贷和失信记录。调查发现的风险应转化为合同条款，例如陈述保证、交割先决条件、资金监管、分期付款、抵押登记、股权质押、保证担保、回购或对赌安排以及违约解除权。若未将尽调发现写入文件，后续可能因信息不对称和证据不足陷入争议。
基金投资文件体系如何衔接与风控？
【法律规则】有限合伙型房地产基金的文件体系通常包括基金设立文件和项目投资文件两个层次。前者解决合伙人之间的出资、管理、收益分配、亏损承担、入伙退伙、决策机制和清算退出；后者解决具体项目中的投资方式、资金投放、股权或债权安排、担保增信、项目管理和退出路径。两类文件应相互呼应，形成从募集到投资、从投后管理到退出的完整链条。若文件之间定义不一致、权利义务冲突或担保措施未落实，可能导致基金治理失灵、投资款难以追回或优先权无法实现。【案件事实】本案中，杨律师及其团队为上海某房地产基金管理公司设立有限合伙型房地产基金及江西、山东、江苏等地投资项目起草或审查了大量文件，包括合伙协议、入伙协议、项目可行性报告、募集说明书、法律意见书、投资协议、合作协议、居间协议、借款协议、担保协议和保证通知。该案显示，基金设立文件与项目投资文件并非彼此孤立，而是围绕同一资金池、同一管理人和同一风控目标展开，需要统一交易语言和风险控制口径。【实务指引】实务中，应建立文件清单和版本控制，先确定核心商业条款，再落实到合伙协议、募集说明书、投资协议和担保文件。重点关注投资范围与底层项目是否匹配，资金托管与划付条件是否明确，关联交易是否履行披露和回避程序，担保物权是否完成登记，保证通知是否送达，借款与股权投资之间是否存在名股实债或抽逃出资风险。投后管理应设置信息报告、财务监管、印章证照共管、重大事项否决权和违约处置机制。退出阶段应提前约定股权转让、项目处置、清算分配和争议解决方式，避免因文件衔接不足导致执行困难。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
