A landmark high-end commercial complex in Hexi District, Nanjing was developed by a project company jointly established by a famous American real estate firm and a renowned real estate fund. For the convenience of the exit of the real estate fund and taxation avoidance consideration, the project company was set up through multiple layers of offshore companies.
As the project moved forward, the two founders agreed upon an early exit of the real estate fund. For this purpose, a famous local Nanjing real estate firm was introduced. After multiple negotiations, it was agreed that the Nanjing firm would gradually take over the real estate fund with conditions attached. As a result, the transaction was very complex in its structure and needed a package of legal documents as support. Mr. Yang and his team provided comprehensive legal services for the American real estate firm in the transaction.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外资房地产基金如何通过离岸架构实现退出？
在跨境房地产投资中，离岸架构通常指在境外低税负地区设立多层特殊目的公司，由这些公司间接持有境内项目公司股权。这种安排的核心法律规则在于，境外基金通过转让离岸公司股权而非直接转让境内项目公司股权，从而避免直接适用境内股权转让的外资准入、外汇管制及税务申报程序，实现间接退出。其适用范围主要限于境外交易主体之间，且需关注境内实际控制项目公司的合规性，包括外商投资信息报告、实际控制人披露等要求。实务中，多层离岸架构还可能涉及返程投资、关联交易及反避税规则，需综合评估。本案中，美国房地产企业与房地产基金共同设立项目公司开发南京河西区高端商业综合体，为便于基金退出及税务筹划，项目公司通过多层离岸公司设立。基金提前退出时，交易结构复杂，需配套法律文件支持。律师团队为美方提供全程法律服务，重点在于设计退出路径、协调境内外审批及防范税务风险。实务操作中，应重点关注离岸公司所在法域的经济实质要求、境内项目公司的外汇登记变更、以及税务机关对间接转让的穿透审查。风险提示包括：若离岸架构缺乏商业实质，可能被认定为零税率或低税率地区设立的企业，从而触发一般反避税调查；同时，境内项目公司的其他股东可能主张优先购买权，需在交易文件中明确放弃或履行通知程序。
外资房地产项目股权转让需准备哪些法律文件？
外资房地产项目股权转让涉及跨境交易，需准备的法律文件体系通常包括：股权转让协议、股东会决议、放弃优先购买权声明、公司章程修正案、外商投资信息报告文件、外汇登记变更文件、税务申报文件以及交易资金托管协议等。核心法律规则在于，股权转让协议应明确交易标的、对价、支付方式、交割条件、陈述与保证、违约责任及争议解决条款；同时，因涉及外资，还需遵守外商投资法及外汇管理规定，完成商务部门的信息报告及银行外汇登记。适用范围涵盖境外投资者之间或境外投资者与境内投资者之间的股权转让，尤其当项目公司持有境内房地产资产时，还需关注土地增值税、企业所得税及印花税等税负。本案中，美国房地产企业与房地产基金通过多层离岸公司持有南京项目公司，基金提前退出并引入南京本地房企逐步接手 talents。交易结构复杂，需一揽子法律文件支持，包括离岸公司股权转让文件、境内项目公司股权变更文件、基金退出协议、本地房企接手协议及配套担保文件。律师团队为美方提供全程服务，确保文件之间的衔接与合规。实务操作要点：应区分离岸层面与境内层面的交易文件，避免因文件冲突导致交割失败；同时，注意境内项目公司的其他股东优先购买权、公司章程对股权转让的限制以及外资准入负面清单要求。风险提示：若未完成外汇登记变更，交易资金可能无法汇出；若未履行外商投资信息报告，可能面临行政处罚；此外，间接转让境内资产可能被税务机关穿透征税，需提前进行税务筹划并准备合理商业目的说明。
多层离岸架构下股权转让有哪些税务风险？
多层离岸架构下股权转让的税务风险主要源于间接转让境内资产可能被税务机关穿透征税。核心法律规则在于，非居民企业通过转让境外公司股权间接转让境内企业股权，若该境外公司缺乏合理商业目的，且主要价值来源于境内不动产，税务机关可依据一般反避税规则重新定性该交易，视为直接转让境内股权，从而征收企业所得税。适用范围包括所有通过离岸架构持有境内房地产、股权等资产的非居民企业交易。实务中，合理商业目的需综合考量境外公司是否有实质经营、员工、资产及收入，以及交易是否具有避税动机。本案中，美国房地产企业与房地产基金通过多层离岸公司设立南京项目公司，基金提前退出时，交易结构复杂，涉及境外股权转让及境内项目公司权益的逐步接手。若离岸公司仅为持有境内商业综合体而设立，缺乏其他业务，税务机关可能认定其不具有合理商业目的，从而对基金退出所得征税。律师团队为美方提供服务时，需评估间接转让的税务风险，设计交易步骤以降低被穿透概率，例如通过分步交易、引入本地房企逐步接手、或提前与税务机关沟通。实务操作要点：应准备合理的商业目的说明，包括境外公司的商业实质、交易背景及经济合理性；同时，关注税收协定待遇的适用，避免双重征税。风险提示：若被认定为间接转让，转让方需在境内申报缴纳企业所得税，受让方可能承担代扣代缴义务；此外，若未及时申报，可能产生滞纳金及罚款。建议在交易前进行税务尽职调查，并在协议中明确税务责任分配及补偿机制。
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