江山大厦位于徐家汇肇嘉浜路天钥桥路，原由某房地产开发公司开发建设，在项目建设过程中，该项目形成了复杂的债权债务关系和权属关系以及权利限制。某著名地产公司有意受让该大厦房地产权益，站长为此设计了并购方案，并提供了相关法律建议。
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
在建工程转让前为何必须进行法律尽职调查？
在建工程转让涉及项目的历史沿革、土地取得、规划审批、施工建设、预售销售等多个环节，原开发商在建设过程中可能形成复杂债权债务关系、权属争议以及抵押、查封等权利限制。若未经充分尽职调查，受让方可能承接未披露的债务或面临产权无法过户的风险。法律尽职调查旨在全面核查项目的合法合规性、权属清晰度、负债情况及权利限制，包括查阅土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等核心证照，审查已签订的总包合同、分包合同、贷款合同及担保安排，核实是否存在司法查封或行政限制。通过调查，律师可出具风险清单与处理建议，为交易架构设计奠定基础。实务中，受让方应委托独立律师开展调查，不可单纯依赖转让方披露，否则可能因信息不对称导致交易失败或产生重大损失。
如何设计交易架构以隔离在建工程的历史债务风险？
在建工程转让的常见交易架构包括直接转让项目公司股权、资产转让或资产划转等，不同方式下的债务风险隔离效果差异显著。若采用资产转让，原则上受让方仅承担受让资产对应的对价义务，但需注意与资产相关联的合同（如工程款、贷款）是否需一并承继或取得债权人同意，否则可能触发违约条款。若采用股权收购，则受让方将间接承担目标公司全部历史债务，无法实现完全隔离，因此须在协议中设置详尽的陈述保证与赔偿条款。实务中，为实现债务隔离，律师可建议设立特殊目的公司（SPV）接收资产，或将项目资产先过户至新设公司再转让股权，同时要求转让方清偿或解除全部抵押、查封，并取得主要债权人书面豁免。此外，交易价款可设置分期支付与共管账户，将尾款与或有债务清偿挂钩，建立保证金机制。最终架构选择需综合税务成本、审批流程与商业目标，由律师提供定制化方案。
转让合同中应重点关注哪些风险控制条款？
在建工程转让合同中，风险控制条款的核心包括：一是先决条件条款，明确转让方须在交割前完成所有权利限制的解除、取得必要债权人同意、弥补程序瑕疵等，否则受让方有权暂停付款或退出交易；二是陈述与保证条款，要求转让方对项目合法性、权属真实性、负债完整性、无未披露诉讼或行政处罚等作出全面保证，并明确违反后的违约后果；三是赔偿条款，设定赔偿范围、起算时间与上限，通常将赔偿期限延长至交割后数年，以覆盖潜在未决争议；四是过渡期管理条款，约定在交割前转让方不得新增债务、处分资产或变更关键合同，保障项目状态稳定；五是交割后遗留问题处理机制，如工程款、农民工工资等优先偿还安排。此外，应明确各项税费的承担主体及土地闲置、规划调整等特殊风险的分配。专业律师的介入可确保条款具备可执行性，避免笼统约定导致争议。
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