各省、自治区、直辖市及新疆建设兵团商务主管部门：
经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等6部门于2006年7月11日发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。现就贯彻落实《意见》工作中涉及外商投资企业审批和管理的有关具体问题通知如下：
一、《意见》所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
二、境外机构和个人(以下简称境外投资者)在境内投资购买非自用房地产的，应根据外商投资的法律、法规及相关规定，申请设立外商投资企业。经审批部门批准并办理有关注册登记后，在核准的经营范围内从事相关建设经营活动。
三、外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。
四、设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。其中，在《外商投资企业批准证书》备注栏内标明“有效期至****年**月**日”。
五、外商投资房地产企业应在有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，申领《国有土地使用证》，凭《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》后，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》。
六、《意见》所称“外商投资房地产企业的项目转让”是指外商投资房地产企业依法将其开发的土地、或建设的房地产项目等向境内、外投资者进行转让。外商投资房地产企业的项目转让应按国家有关规定报批。境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房，不属“外商投资房地产企业的项目转让”范围内。
七、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
八、境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
各级商务部门要严格按上述规定审批外商投资房地产企业，执行过程中有何问题，请及时与商务部(外资司)联系。
中华人民共和国商务部办公厅
二00六年八月十四日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外商投资房地产企业的注册资本有何法定最低要求？
根据商务部办公厅关于贯彻落实规范房地产市场外资准入和管理通知的有关规定，外商投资设立房地产企业的注册资本比例根据投资总额分档确定。具体而言，投资总额在1000万美元及以上的，注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元至1000万美元之间的，注册资本同样应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元及以下的，注册资本则要求不低于投资总额的70%。这一比例要求远高于一般外商投资企业的30%至40%的底线，体现了房地产市场外资准入从严控制的政策导向。实务操作中，企业须在设立阶段即满足上述出资比例，否则商务主管部门将不予批准。此外，注册资本应以可自由兑换货币或经批准的人民币形式认缴，并需在法定期限内实际缴付。需要注意的是，上述比例属于强制性的资本准入门槛，不能通过协议或章程予以规避。企业若在经营过程中调整投资总额，也需重新审核注册资本是否达标。对于分期到位的出资，各期缴付安排应当符合外商投资相关法规，并接受外汇管理部门的监督。若未按期足额缴付注册资本，不仅可能被撤销批准证书，还可能面临行政处罚及投资权益受损的风险。因此，外资房地产企业在项目规划阶段就应合理确定投资总额与注册资本结构，确保资金安排符合合规要求。
境外投资者并购境内房地产企业时应注意哪些合规义务？
境外投资者通过股权转让或其他方式并购境内房地产企业，需重点履行以下几项强制性合规义务。首先，必须妥善安置目标企业的职工，确保职工合法权益不受损害，通常需要制定职工安置方案并听取职工代表意见，涉及国有企业的还需履行相应审批程序。其次，应当依法处理目标企业的银行债务，包括与债权人就债务清偿或转移达成协议，避免因债务遗留问题引发纠纷。再次，境外投资者须在取得外商投资企业营业执照之日起三个月内，以自有资金一次性支付全部转让价款，不得使用贷款、信托资金或其他融资渠道资金进行支付，这一要求旨在防止热钱借道房地产并购进行投机。对于收购外商投资企业中方股权的，支付期限则为股权转让协议生效之日起三个月内，同样要求以自有资金一次性付清全部对价。实务中，并购方需准备资金来源证明文件，包括银行流水、审计报告等，以证明资金确属自有。若未能在规定期限内完成支付，可能导致股权转让无效或面临商务主管部门的处罚。此外，并购行为还需履行外商投资安全审查、反垄断申报等程序，具体取决于交易规模和行业敏感度。常见争议焦点包括职工安置方案是否依法履行民主程序、债务处理是否覆盖全部已知及或有债务，以及自有资金的认定标准等。建议境外投资者在并购前进行充分的尽职调查，并与专业法律顾问共同设计交易结构，以降低合规风险。
外资房地产企业取得一年期批准证书后如何换发正式证书？
根据商务部办公厅通知的规定，外商投资房地产企业在设立时，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准并办理注册登记，颁发一年期的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，并在批准证书备注栏标明有效期。取得该一年期证书后，企业必须在有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，并申领《国有土地使用证》。只有在取得《国有土地使用证》后，企业方可凭此证到商务主管部门申请换发正式的《外商投资企业批准证书》，随后再到工商行政管理机关换发与正式批准证书经营期限一致的《营业执照》。这一流程的实质是要求外资房地产企业必须实际取得土地使用权，方可获得长期经营资格，以避免外资企业仅拿地不开发或囤地炒地。若企业未能在一年有效期内完成土地出让金缴纳和土地使用证申领，批准证书将自动失效，企业需重新办理设立审批，由此将造成巨大的时间成本和经济损失。实务操作中，企业应密切关注有效期起算时间，及时与土地管理部门沟通缴纳安排，确保出让金支付凭证和土地权属手续的完整性。同时，换发正式证书后，企业的经营范围、经营期限等登记信息应与批准证书保持一致。若企业在换证过程中遇到土地权属争议、规划调整或土地出让合同变更等情形，应及时向商务主管部门书面说明，并申请延长有效期或补充材料。各级商务部门在审批中会对资金到位情况、项目开发进度等进行核查，因此企业应保留好全部付款凭证和项目进展文件，以备查验。
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