A famous American company in the industry of real estate development obtained legitimately the land use right of a plot located in Xinjiekou of Nanjing. However, because of its adjacence to a military site, the project was postponed for a long time, and the American company had to transfer the land use right to a domestic company. Mr. Chambers Yang and his team provided all-round legal services for the foreign party including the design of transfer plan, drafting and negotiation of the transaction contracts, the design of plan of supervision over money for transaction, and the contacts with authorities regarding foreign capital, administration of industry and commerce, tax, foreign exchange, etc.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外资企业转让境内房地产项目需关注哪些核心法律问题？
外资企业转让境内房地产项目，首先需明确转让标的究竟是土地使用权资产本身，还是持有该土地的境外或境内公司股权，两种路径在税负、审批程序及债务承继方面存在重大差异。若直接转让土地使用权，通常涉及土地增值税、企业所得税、印花税等税种，且需满足土地法关于投资开发强度达到一定比例方可转让的实质条件，否则可能无法办理过户登记。若采用股权转让方式，虽可避免土地过户环节的复杂程序，但可能触发外商投资准入负面清单审查、反垄断申报或关联交易合规要求，同时需关注目标公司的历史债务、或有负债及土地闲置风险。本案中因地块邻近军事设施导致项目停滞，属于典型的因规划限制或特殊区位导致开发不能，转让方需在交易文件中充分披露该风险，并明确买方对现状的知悉与接受。实务操作上，外资方应提前与自然资源、商务、市场监管、税务及外汇管理部门预沟通，取得必要的备案或核准文件，设计价款的托管支付机制，确保在审批通过前资金安全。常见争议集中在转让前置条件是否成就、审批义务由谁承担、未获批准时定金及违约金如何处理，以及因军事限高或用途管制导致土地价值贬损的责任划分。因此，建议在交易文件中设置清晰的先决条件条款、陈述保证条款及分手费机制，并聘请专业律师协调各部门意见，避免交割后产生行政或民事纠纷。
转让外资房地产公司股权时交易资金监管方案如何设计？
外资房地产公司股权转让中，交易资金监管方案的目标是平衡买卖双方风险，防止买方支付对价后无法获得股权或资产，也避免卖方交割后收不到足额价款。常见的监管模式包括共管账户、第三方托管及分期支付与担保措施结合。在涉及外汇管理的外资交易中，若转让价款需汇出境外，必须遵守外汇管理规定，办理跨境支付登记或备案，且资金流向需与实际交易背景相符，否则可能被认定为逃汇或虚假交易。监管方案设计应关注以下要点：第一，明确监管账户的开立主体，通常由目标公司或双方共同委托的律师事务所、银行担任监管人；第二，设定放款条件，将政府审批完成、股权变更登记办妥、资产交接完毕等作为划款的前提；同时可设置预付款、交割款与尾款比例，例如签约后支付一定比例定金，完成工商变更后支付大部分对价，预留部分作为陈述保证期间及税务清算的保证金；第三，约定利息归属与监管费用承担；第四，针对审批不通过的后果作出安排，例如资金返还条件、违约赔偿计算方式。本案中律师为外资方设计资金监管，重点在于防范境内受让方利用信息优势拖延付款或要求降价，同时确保在军事用地限制未消除的情况下，若最终无法完成转让，资金能够安全退回。实务中常见争议包括监管人权限不足导致单方划款、审批未通过但监管人不配合退款、以及买方以土地存在瑕疵为由拒绝支付尾款。因此，监管协议应详细列示款项划付的凭证要求、争议解决机制及监管人的免责条款，必要时引入专业的第三方托管机构，提高资金安全系数。
外资房地产项目转让涉及哪些行政审批及实务操作要点？
外资房地产项目转让涉及的行政审批因转让方式不同而有所区别。若为股权转让，通常需向商务部门或市场监管部门办理外商投资企业变更登记，涉及负面清单内领域的还需获得前置核准；若为资产转让，则需取得自然资源部门关于土地使用权转让的审批，并办理变更登记。此外，税务部门负责征收相关税费并出具完税证明，外汇管理部门对跨境资金流动实施监控和登记。实务操作中，建议按以下步骤推进：第一步，开展法律尽职调查，确认土地权属清晰、无查封抵押，且不存在闲置土地被收回的风险；第二步，根据尽职调查结果设计交易结构，比较直接转让与间接转让的税负和程序成本；第三步，起草交易文件，包括股权转让协议或资产转让合同，并附具股东会决议、放弃优先购买权声明等内部文件；第四步，向属地商务部门、市场监管部门提交申请材料，材料通常包括申请书、原批准证书或备案回执、股权转让协议、新投资者主体资格证明、审计报告等；第五步，办理税务申报和缴纳，取得完税凭证；第六步，办理工商变更登记及外汇登记或付款手续。常见风险点在于审批机关要求补充材料导致交割延迟，或因经营范围、投资总额变更未同步办理而产生合规处罚。本案中由于地块邻近军事设施，可能涉及军事用地保护相关规定，需提前与规划部门、军事机关沟通确认是否存在转让限制。建议在交易协议中明确由卖方负责取得所需审批，并约定审批期间的最长时限；同时委托熟悉当地政策的中介机构协助，确保各环节衔接顺畅。对于受让方而言，应核查转让方是否已履行出资义务、土地出让合同项下有无未完成的开发义务，避免接手后承担额外的公法责任。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
